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光明地产大讨论大反思活动简报 (第19期)

 
 光明房地产集团大讨论、大反思活动
 

 报

19

 

光明房地产集团大讨论、大反思活动领导小组办公室编      2018年723
  

 

 

积极转型迎变局  合规经营谋新篇

 

光明地产总法律顾问 张志敏

 

    经过全集团的努力,光明地产完成了三年业绩承诺,尚未休息片刻,又进入了山雨欲来风满楼,楼市迎来新变局的2018年。2018年伊始,光明地产为贯彻落实yzc222亚洲城食品集团“对标先进、共谋发展”全员大讨论、大反思活动,组织开展了针对光明地产努力适应楼市正开启新变局的时代背景下,如何对标先进谋发展、主动积极转型创新布新局的大讨论、大反思活动。

“房子是用来住的,而不是用来炒的”定位,标志着房地产行业的发展进入一个历史新阶段,楼市正处于开启新变局的时刻。对光明地产专司从事房地产住宅开发的企业来说,如何适应这个变化,更是摆在我们面前一个迫切需要认真对待的严峻事实。

在中国房地产历史上,房地产也经历过数轮的调控,但调控数月后,又会再次反弹,不仅恢复原状,还会进一步助推房地产的发展,房地产业受到的影响甚少或者受到的影响不大。本届政府的执行能力,与以往相比是相当强的。我们不能将希望寄托在以前数轮调控的经验上,而应当意识到传统的房地产开发模式必将受到政策的制约和限制。应当主动的接受这种改变,适应形势,积极谋变,才能筹划解决光明地产未来的困境。我们要在保持现有发展模式的基础上,积聚力量;然后通过主动积极的转型,寻找机遇;同时寄希望于通过政府各方面的支持及yzc222亚洲城食品集团土地资源的整合,扩大优势。

总结本人自身在光明地产约二十年的工作经历及分管的工作,在此提出必须依法规范、主动转型创新经营的观点,希望与大家共同讨论,共同推进光明地产的快速、稳健经营。

一、对依法规范经营的理解

根据中国特色社会主义的特点,依法规范指的不仅仅遵守包括全国人大及其常委会及各级地方权力机构颁布的各种法律法规,更重要的是包括了中国共产党提出的各种全局性的政策。如“房子是用来住的,而不是用来炒”的就是如此。

从立法的过程来看,法规是相对是滞后的;而政策是可以根据中国实际形势的变化,可以随时调整的。即先有政策,后有法律。

新时代中国社会主义的基本特征就是中国共产党的领导。所以我们不能机械地适用法律,而应当及时了解党和国家的政策调整,当法与党和国家现行政策相有差异时,应当遵守党的新政策。唯有如此,我们光明地产才能在中国特色的社会主义发展进程中,适应经济形势的变化。

 二、在新形势下“依法规范经营”中要注意的几个问题

   (一)必须妥善地处理与当地政府的关系,了解当地政府对企业的期望值

一般来说,在投资的前期阶段,政府比较关心招商投资的力度;在投资的中期阶段,政府比较着急的是维稳工作;在投资后期阶段,政府希望的是不要寻其麻烦。

所以企业在与当地政府接洽过程中,在每一个阶段,政府会有不同的期望值,而我们的期望值,也需要根据当地政府的期望值来匹配,超越该阶段性的接洽,往往都只能是务虚性质的。特别是我国各级政府负责人的调动是相当频繁的,原有的承诺,包括协议,会随着政府负责人的调整,会有产生新变化。不然李克强总理也不会在本次人大会议前大声疾呼“新官必须理旧政”。

在本届人大会议前,出现了一波政府提出的甘当“店小二”的表态。“店小二”故名思议,是服务性质的,但在建设中国特色社会主义新时代的过程中,我们不能忘了“店小二”是从原来的“掌柜”转型过来的,他在从事“店小二”的职责时,有时不免会提出“掌柜”的要求。

(二)与当地政府接洽中,要特别注意“规范”

所谓注意“规范”,首先是注意政府级别的规范,比如我们在获取土地资源时,根据法定权限,只有县级以上人民政府才有处置的权限。我们在获取土地接洽的如果是镇政府或者街道办事处,再或者是各类开发区管理委员会,在与这类政府或政府派出机构洽谈时,与他们之间达成的获取土地资源的意愿是不能兑现的,还必须与具有兑现权的一级政府要求承诺或者再予确认。

其次是注意政府职能权限的规范。各级政府都设有不同管理职能的部门,在项目具体实施过程中,我们肯定要与这类具体管理部门打交道,寻求支持,谋求帮助,故要注意与能解决我们诉求的部门接洽,不然变成“找对了庙,但拜错了菩萨”。

在对外交往中,必须慎重地告知对方,光明地产作为国有上市企业的管理程序及决策流程,要比一般企业长及烦琐,以免在项目实施的前期及关健时期,引起对方不必要的误解;同时也应当明白地告知对方,作为国有上市企业,协议签订后,其执行协议的诚信度要高于一般企业。

光明地产作为国有上市公司,有两个基本特性:一是光明地产为国有企业。作为国有企业,则意味着企业的投资及重大资产处置行为,必须遵守国有资产管理法的规定,比如收购他人资产,必须向国有资产主管部门申报批准;转让光明资产必须进行 公开挂牌,不得轻易承诺等等。二是作为上市公司,必须遵守上市公司最基本的公开、透明原则。所以在具体执行过程中,有些常见的陷匿或者财务处理的办法并不适用上市公司。

   (三)要充分估计并且适应国家行政手段的变化,从以住的重审批轻管理向轻审批重管理的转变

    在国家行政管理手段转变中,轻审批重管理,近期从理论层面已经渐渐地向实际操作方面发展。以上海自由贸易区的负面清单为标志,国家在行政审批上逐步减少以往长期使用的重审批的方式,并且在全国已经形成趋势。

2018年3月2日,上海市住房城乡建设管理委员会主任黄永平在上海市住房城乡建设管理委员会的工作报告中,代表上海市住房城乡建设管理委员会对外公开许诺,在施工证许可审批方面,工业项目不超过15个工作日,小型项目不超过35个工作日,其他项目不超48个工作日的审批时间目标。

审批项目少了,审批时间短了,并不意味着国家行政管理的强度减少了,相反参照国际上的行政管理经验,意味着今后在实际操作中,受到行政监督的强度增加了,重审批的形式将弱化,重管理的实质将体现。如房地产项目在具体操作过程中,原来审批事项的变更,将会更加不容易。而且根据中国的特色,监管的方式将会采用承诺制来替代,企业对政府行政管理的承诺将会变得更加多,企业在实际操作过程中的或然性风险增大。如果违反承诺,则行政处罚也将会更重。

国家行政管理手段的变化,将激励我们今后在房地产规划施工阶段前期准备阶段变得更加慎重。即项目开发前必须慎重决策,项目开发过程中,必须严守规范,轻易不做变更,并且严格按照审批的内容执行,严守承诺。故在项目开发建设过程中,必须严格按批准的规范执行,未经书面批准不擅自变更。否则面对业主的投诉,不仅得不到政府的支持而且会受到政府的制裁。

   (四)在房地产项目开发中,必须清醒的认识到,对外,开发商是第一责任人

房地产开发商在项目的开发过程中,涉涉到方方面面的各合作单位,不论设计阶段,还是建设阶段,还是销售阶段,都会有大量的合作企业的加入,不论这类合作企业如何履行合作义务,但这些义务的履行,其结果对外最终都是开发商的名义来承担责任。所以我们绝对不能轻易的认为,有了这些合作者,开发商就可以高忱无忧,从光明明地产的经营历史来看,我们作为开发商,除了加强对合作者履行义务的监督管理之外,还必须通过社会资源,如监理、预算管理企业等严格管理,否则,出现问题,后患无穷,对外都将是开发商的责任。

具体在经营过程中,要加强对施工建设单位的管理,除了施工规范外,还要加强对材料供应的管理,避免出现质量问题或者较大的质量瑕疵,引起群体性投诉;在销售过程中,要加强对销售广告的管理,杜绝夸大宣传、虚假宣传。特别要防止发生低级错误,如广告宣传中内容与规范审批中的图纸不符,广告宣传中对土地使用性质及权属的描述不符实际情况等等。

   (五)重视售后服务工作

对投诉内容要区分有效投诉还是无效投诉;对有效投诉要迅速有效地解决我方的责任问题,然后再区分诉求中的合理要求与无理要求,对合理的要求要尽快兑现。

总之对售后问题中发现的问题,特殊问题特殊处理,普遍性问题慎重处理,要防止由于不及时处置,而将小事件演变成群体性事件。

   (六)加强企业的自身管理

近期,我司已发生多起由于自身管理不严而造成的事件,发生的原因多种多样,既有“新官不理旧政”消极态度引起矛盾扩大的;也有企业授权过度,忽视管理造成的;更有企业管理不到位,印鉴、文书等管理不当,被人利用的。

上述事件的发生,虽然不是普遍现象,但给我们敲响了企业管理的警钟,在企业的日常管理中,要加强注重对企业的档案、文书的管理。对外合作中,要加强对外的授权管理,关健岗位、关健环节我方必须参与,加强管理。同时企业必须具备证据意识,各项重要的经营活动或者重大的洽谈,都必须留有痕迹,有案可查。这些痕迹聊胜于无,对今后矛盾的处理、责任的追究都会起到相当大的保护作用。

三、房地产行业面临变局情况下依法规范经营更重要

央行宣布的定向降准刚刚落地,货币政策从“合理稳定”变成“合理充裕”,七部委的反炒房治理行动就马上开始,这是一种政策上的对冲。6月29日,住建部等中央七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,对包括上海在内的30个试点城市开展为期半年的打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制的专项行动。与反炒房战同时到来的,还有棚改货币化全面收紧、限制人才落户购房、限制企事业单位购房等配套手段,楼市强监管的意味不言自明。

无论房地产行业下一步怎么发展,楼市的确已经到了变局时刻。面临新情况,我们光明地产人在主动积极转型创新,迎接产业升级谋篇布局新的发展时期,更需要关注依法规范经营的重要性,力争在取得跨越式发展的同时,打造光明地产更加光明灿烂的新未来。